La riforma Cartabia e le nuove norme in materia di sfratto abitativo

Le modifiche della riforma Cartabia in materia di sfratto abitativo: sono sopravvissute le tutele per le categorie più vulnerabili?

 

1. Introduzione

Il comparto delle locazioni immobiliari abitative sta divenendo sempre più contratto, chiuso ed accessibile solo ad una ristretta fetta di popolazione, dotata di ampie garanzie ed importanti risorse economiche, contro una tutela più indirizzata agli interessi del singolo proprietario immobiliare.

Purtroppo, però, in molte situazioni l’affitto rimane l’unica opzione per poter vivere in maniera autonoma, essendo, in tanti casi, impossibile procedere all’accensione di un mutuo bancario, per mancanza degli stringenti requisiti necessari (a titolo esemplificativo e non già esaustivo, la sottoscrizione di un contratto lavorativo a tempo indeterminato, uno storico bancario consolidato, un’importante liquidità e garanzie varie).

Non sono, poi, mancate nel passato e continuano a persistere vicende di occupazione abusiva perpetrata anche per anni, da parte di soggetti riconducibili sia a categorie più vulnerabili (pensionati, invalidi e nuclei familiari indigenti con minorenni) sia a categorie più approfittatrici (stranieri senza fissa dimora che approfittano del momentaneo libero stato di un immobile per potersi introdurre nello stesso, cambiando la serratura e stabilirsi in maniera duratura all’interno).

Come ci insegnano i fatti di cronaca, riottenere il possesso della proprietà del proprio immobile richiede anni di “lotta” giudiziaria, con un ingente esborso economico per le spese di lite e un’impossibilità, nella maggior parte dei casi, di riottenere un congruo ristoro sia per i danni patrimoniali (anche) arrecati alla proprietà che, in tanti casi, viene completamente distrutta sia per i danni morali, giacché le controparti risultano quasi sempre nullatenenti e inattaccabili sul piano economico-patrimoniale.

Ebbene, ciò premesso, è ben noto come il fil rouge della riforma Cartabia sia stato quello di portare ad un’accelerazione dei tempi di svolgimento del processo (anche) civile, per l’implementazione di un sistema giudiziario molto più snello ed altresì economico, nell’ottica di un risparmio di tempo e risorse.

Tale obiettivo si è riversato anche sull’istituto dello sfratto che, come si avrà modo di esaminare nei successivi paragrafi, ha subito mutazioni.

Ad ogni modo, senza avere la pretesa di poter esaurire l’ampia materia normativa in tale sede, il focus del presente contributo sarà quello di comprendere le modifiche apportate dalla riforma Cartabia allo sfratto abitativo e le eventuali conseguenze rispetto alle categorie più deboli di conduttori come pensionati, anziani e disabili.

2. Le modifiche della riforma Cartabia all’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.)

La nuova versione dell’art. 657 c.p.c. dispone che “1. [i]l locatore o il concedente può intimare al conduttore,al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. 2. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.

Con tale modifica, il legislatore ha esteso la facoltà di ricorrere all’impiego dello strumento dello sfratto per finita locazione, altresì, con riferimento al contratto di comodato d’uso di beni immobili e al contratto di affitto d’azienda, che prima non erano stati inclusi nella procedura speciale di sfratto.

Un’importante introduzione che ha portato, tuttavia, all’emersione di critiche con riferimento al profilo del contratto di comodato d’uso di beni immobili a cui potrebbe farsi ricorso con maggiore intensità onde evitare ingenti oneri fiscali, oltre al fatto che parlare di sfratto per quei contratti di comodato d’uso di beni immobili privi di durata potrebbe risultare quasi un controsenso.

3. Le modifiche della riforma Cartabia alla convalida di sfratto (art. 663 c.p.c.)

Un altro articolo che merita di essere menzionato nell’ambito delle modifiche apportate dalla riforma Cartabia è l’art. 663 c.p.c., il quale, antecedentemente all’intervento legislativo, recitava quanto segue: “1. Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. 2. Nel caso che l’intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo trenta giorni dalla data della apposizione. 3. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione”. Ad oggi la disposizione prevede che “1. [s]e l’intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto. Il giudice ordina che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. 2. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione”.

Come si può riscontrare dal confronto tra le due versioni della norma, il legislatore ha inteso eliminare il riferimento alla formula esecutiva, con la necessità per chi voglia agire all’esecuzione di avere solo il titolo in copia attestata conforme all’originale, con un apprezzabile riduzione di risorse temporali ed umane sia per chi agisce per la tutela del proprio diritto di proprietà sia per il sistema giudiziario, con una riduzione di mole di lavoro in cancelleria.

4. Quali tutele per i pensionati, disabili e nuclei familiari con minorenni?

Prima di comprendere le tutele previste per i pensionati, disabili e nuclei familiari indigenti con minori e le eventuali modifiche apportate dalla riforma Cartabia, è necessario partire dall’analisi dell’impianto civilistico di base ovvero dall’art. 1571 c.c. che disciplina la nozione di contratto di locazione, con cui “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”.

Ebbene, molto spesso, sorgono situazioni di forza maggiore, principalmente di natura economica, che costringono il conduttore a permanere nell’abitazione concessagli a titolo locatizio, oltre il termine contrattuale di validità del contratto oppure in uno stato di morosità per un’impossibilità temporanea o permanente di adempiere all’obbligazione contrattuale di versamento del corrispettivo per il godimento del bene immobile.

In tali casi, il proprietario dell’immobile potrà invocare l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione di cui all’art. 657 c.p.c., già sopra esaminato oppure l’intimazione di sfratto per morosità di cui al successivo art. 658 c.p.c.

Leggendo la normativa civilistica, non si rinvengono articoli dedicati ad eventuali tutele nei confronti delle categorie più deboli ma è chiaro come possano invocarsi i dettami costituzionali, ad esempio, di cui agli artt. 3 (principio di uguaglianza sostanziale e tutela dei soggetti svantaggiati), 30 (tutela dei diritti dei minori), 32 (diritto alla salute) e 38 (diritti dei disabili e inabili), al fine di formulare richieste giudiziali di sospensione dei termini.

Vagliando le diverse norme che sono state emanate nel corso degli anni in materia di locazioni abitative, l’
art. 55 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, ad oggi applicabile solo ai contratti di locazione abitativa e non già commerciale, dispone la possibilità per il conduttore in stato di morosità di sanare il proprio inadempimento in sede giudiziale, per non più di tre volte nel corso di un quadriennio “se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”. Laddove il pagamento non avvenga in udienza, “il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato”. Peraltro, il giudice può concedere un vero e proprio termine di grazia. Invero, “[l]a morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà”.

Oltre a ciò, è presente anche la Legge 5 febbraio 1992, n. 104, quale “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate”, che, seppur non prevedendo una specifica disposizione circa la sospensione dell’esecuzione, potrà essere invocata in sede giudiziale per richiedere al giudice di sospendere o differire l’esecuzione dello sfratto, per gravi ed invalidanti motivi di salute.

Può, ulteriormente, citarsi l’
art. 6, quinto comma, della Legge n. 431/1998, che permette al conduttore, nel caso in cui siano stati emessi provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione di richiedere il differimento del giorno dell’esecuzione, per una sola volta e laddove siano sussistenti determinati requisiti (il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente da almeno un semestre, sia disabile o malato terminale), fino a 18 mesi, con un’istanza da rivolgere al Giudice dell’esecuzione, il quale, in caso di accoglimento, imporrà al conduttore di versare una maggiorazione del 20% sull’ammontare del canone dovuto fino all’effettivo rilascio dell’immobile.

Da ultimo, un’altra Legge è stata quella dell’8 febbraio 2007, n. 9, non più vigente, ad oggetto “Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali”, che all’art. 1 aveva previsto delle particolari procedure di sospensione dell’esecuzione, “[a]l fine di contenere il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per particolari categorie sociali, soggette a procedure esecutive di rilascio per finita locazione”, favorendo chi avesse un reddito annuo familiare lordo inferiore a 27.000 euro nonché disabile oppure chi avesse nel proprio nucleo un ultra65enne, un malato terminale o un disabile con un’invalidità superiore al 66%.

Ciò esaminato, è importante notare come la riforma Cartabia non sia intervenuta per eliminare la normativa già presente a tutela delle categorie più deboli, ma abbia preferito procedere ad uno snellimento della procedura di sfratto tramite una valutazione giudiziale da eseguirsi caso per caso, con una notifica del decreto ingiuntivo al debitore anche attraverso una comunicazione a mezzo PEC o tramite altri mezzi telematici.

L’inquilino potrà, tuttavia, opporsi allo sfratto durante l’udienza di convalida, contestando il debito, nel caso di morosità o chiedendo un termine di grazia per il pagamento.

Nel caso in cui l’inquilino presenti prove non manifestatamente infondate, potrà richiedere al giudice la sospensione dell’esecuzione, nelle more del suo giudizio in merito alla validità o meno dell’opposizione.

Una volta che il giudice avrà pronunciato il mutamento del rito di cui all’art. 667 c.p.c., il proprietario avrà poi l’onere di procedere all’avvio della mediazione obbligatoria, pena l’improcedibilità.

Se, da un lato, la riforma Cartabia ha semplificato ed accelerato il procedimento di sfratto, dall’altro ha introdotto nuove tutele per l’inquilino debitore, come la mediazione obbligatoria e la possibilità di sospendere l’esecuzione del decreto in caso di opposizione non manifestatamente infondata.

5. Conclusioni

Dalle considerazioni già indicate è possibile trarre le seguenti conclusioni.

La riforma Cartabia ha puntato, senza dubbio, all’introduzione di una procedura volta alla riduzione delle lungaggini burocratiche ed un taglio dei costi al portafoglio statale, con una digitalizzazione e riduzione dei tempi delle procedure esecutive, con un onere di mediazione obbligatoria volta a favorire un accordo tra le parti per una risoluzione della controversia, con un’attenzione anche alla tutela dei soggetti vulnerabili ed un bilanciamento del diritto di proprietà del locatore.

Intenzionalità apprezzabile ma che lascia, comunque, aperte determinate criticità sia sul piano della digitalizzazione che richiede un aggiornamento costante sia su quello della mediazione obbligatoria che nella maggior parte dei casi potrebbe rivelarsi dispendioso ed inutile nelle casistiche dove l’astio tra le parti è molto elevato.

Oltre a ciò, permane la difficoltà di equilibrare gli interessi contrapposti delle parti coinvolte, comportando per il giudice un’importante valutazione in tal senso, onde evitare possibili situazioni di abusi o di ritardi per il riacquisto del possesso da parte del locatore.

Sarà, come sempre, fondamentale monitorare l’evoluzione sul piano giurisprudenziale delle novelle apportate dalla riforma Cartabia, per comprenderne l’effettiva efficacia e, ove necessario, per elaborare dei correttivi che possano significativamente favorire il rapido svolgimento delle procedure di sfratto, in un’ottica generale di tutela e garanzia di tutte le posizioni interessate per un loro bilanciamento.

Non risulta un mistero come, anche a causa del boom degli affitti brevi che di fatto hanno tolto dal mercato immobili finalizzati all’abitazione duratura, vi sia carezza di alloggi soprattutto per le nuove famiglie e per quelle a basso o medio reddito, dotate di poche garanzie.

Il problema, invero, sembra risiedere non più tanto nella morosità quanto piuttosto nei rincari legati al costo dell’affitto al termine del contratto di locazione da parte dei proprietari.

È chiaro, quindi, come lasciare la risoluzione di tali vicende alla giurisprudenza non costituisca un metodo soddisfacente nel lungo periodo, richiedendosi un intervento governativo che possa tutelare, sì, la proprietà privata e l’esercizio della libertà economica privata ma dall’altro possa mettere fine o, quantomeno, appianare quella che può definirsi una vera e propria “emergenza abitativa”, con un caro affitti soprattutto nelle metropoli divenuto insostenibile.

fonte: https://www.altalex.com/documents/news/2025/09/02/riforma-cartabia-nuove-norme-sfratto-abitativo